• Studio Legale Sinigaglia
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Intervista all'Avvocato Sinigaglia

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L’AREA LEGALE DELL’ASPPI SI RIUNISCE PER AVVIARE UN PERCORSO COMUNE


Normativa in materia locatizia, problema degli sfratti e riforma del condominio al centro del dibattito
Provenienti da tutta Italia, gli avvocati consulenti dell’Associazione si sono incontrati a Roma

L’AREA LEGALE DELL’ASPPI SI RIUNISCE PER AVVIARE UN PERCORSO COMUNE

Normativa in materia locatizia, problema degli sfratti e riforma del condominio al centro del dibattito

Si è svolta a Roma la riunione dell’Area legale dell’Asppi. L’incontro è stato aperto dal presidente nazionale dell’Associazione, Luigi Ferdinando Giannini, che ha fatto il punto sulle questioni di maggiore attualità. «La partecipazione alla Conferenza Nazionale sulle Politiche Abitative – ha esordito Giannini – di ha permesso di richiamare l’attenzione su temi quali l’estensione del canone concordato in tutta Italia, il superamento dell’Ici, la tassazione separata dei redditi da locazione e la detrazione del canone d’affitto dall’Irpef per evitare i fenomeni di affitto in nero. Inoltre abbiamo potuto analizzare l’indagine effettuata da Nomisma per conoscere la situazione abitativa e quella degli sfratti esecutivi: un diritto negato alla proprietà immobiliare, con cui i nostri consulenti dell’Area legale si trovano a dover combattere ogni giorno».


Il presidente Giannini ha posto l’accento anche sull’importanza della riunione degli avvocati dell’Asppi. «Questo è un momento importante per la conoscenza e lo scambio proficuo, che permette di fare corpo attorno ad un’attività lavorativa: gli aspetti e le valutazioni tecniche trovano la loro ideale collocazione in un appuntamento come quello che vi vede protagonisti».


L’avvocato Silvio Scarsi, componente della Giunta nazionale dell’Asppi, ha sottolineato l’importanza dell’impegno comune per raggiungere gli obiettivi prefissati. «La normativa in materia locatizia – ha spiegato Scarsi – non è organica, specie per gli usi non abitativi. Non è vero che gli avvocati lavorano meglio quando i codici sono oscuri: se la disciplina è semplice e chiara, è meglio per tutti. Questo è il principio fondamentale di uno Stato di diritto. Negli ultimi tempi si è intervenuti su banche, assicurazioni: temi importanti, ma la locazione non è da meno. Le nostre proposte di modifica si basano su alcuni punti fermi. Il canone concordato, ad esempio, andrebbe valorizzato: solo il pensare ad un ritorno all’equo canone è aberrante. Anche gli usi non abitativi ed il condominio hanno bisogno di una revisione profonda della normativa di riferimento, in quanto risulta ormai obsoleta».


Sul tema ha detto la sua anche l’avvocato Mario Mobilio, anch’egli componente della Giunta nazionale dell’Asppi. «In questo momento – ha affermato Mobilio - siamo in una fase di riorganizzazione. Vorrei ricordare alcuni punti fermi che sono parte integrante della nostra storia. In passato abbiamo spesso discusso se il mercato delle locazioni deve essere libero o governato. Dopo confronti anche vivaci, abbiamo sempre confermato che l’Asppi è d’accordo sulla regolamentazione di un mercato di così grande interesse, che coinvolge molti soggetti. Dobbiamo pensare a come migliorare questo governo del mercato, a partire dalla legge sui patti in deroga lo Stato ha provato a compenetrare le esigenze del proprietario e dell’inquilino. Noi vogliamo operare per un miglioramento in senso oggettivo».


L’avvocato Mobilio è entrato nello specifico della contrattualistica. «Il canale libero – prosegue il componente di Giunta – unisce la libertà della contrattazione ad un periodo lungo del rapporto. Teoricamente questo può andare bene, ma in pratica non è così. In alcune grandi città i sindacati degli inquilini sono incisivi, altrove non funzionano: questo impedisce una proporzione fra il mercato libero e quello concordato, che a mio avviso rappresenta un errore politico dei sindacati dell’inquilinato. In città come Milano il gap fra i canoni del canale libero e quelli del canale concordato è spaventoso. Altrove risulta più contenuto, e quindi anche più incentivante per i proprietari che intendono adottare il contratto concordato. Un nostro principio fondante deve quindi essere quello dell’estensione del canone concordato, ed allo stesso tempo di fare in modo che il legislatore possa introdurre modifiche che lo rendano più efficiente e funzionale in determinate realtà, aggiungendo anche specifiche varianti per studenti universitari e lavoratori fuori sede».


La realtà della Capitale l’ha analizzata l’avvocato Gaetano Patta dell’Asppi di Roma. «Da noi il cinquanta per cento delle nuove iscrizioni all’Associazione riguarda il canale concordato. L’abolizione dell’Ici di fatto supera le sentenze contro l’obbligatorietà della sottoscrizione delle associazioni. Il problema è che i canoni concordati non decolleranno mai definitivamente se non si interviene sulla condizione soggettiva del contratto transitorio da parte del conduttore».


L’avvocato Leonardo Bianchini di Firenze ha portato all’attenzione dei colleghi gli aspetti giudiziari legati agli sfratti esecutivi. «La realtà fiorentina parla di lungaggini non solo in occasione degli sfratti per finita locazione, ma anche quando ci sono gli sfratti per morosità. E’ necessario fare fronte comune ed agire nei confronti del Governo con in prospettiva l’ipotesi di rivolgersi alla Corte Europea di Bruxelles». Un’opzione su cui ha concordato anche Enrico Sinigaglia, consulente legale dell’Asppi di Roma. «Bisogna scardinare il problema degli sfratti guardando ad interventi presso le corti sovranazionali, come già avvenuto in passato per altri settori. Se è vero che “ogni cittadino ha diritto al rispetto dei propri beni”, allora si può pensare anche alla Corte Europea dei Diritti dell’Uomo. Anche perché la questione degli sfratti, alla luce dei numeri, è di piccolo cabotaggio e non rappresenta un problema sociale. A fondamento di un futuro testo unico ci devono essere due aspetti: l’anzianità di acquisizione del titolo per l’esecuzione dello sfratto e la liberabilità in termini ragionevoli degli immobili». L’avvocato Sinigaglia è entrato anche nel merito del documento uscito dal Tavolo di Concertazione sulle politiche abitative. «Fra le criticità emerse dal Tavolo – prosegue Sinigaglia - ritengo assurda la disincentivazione del canone libero. Se io proprietario scelgo di adottare il contratto concordato per beneficiare delle agevolazioni Ici, e poi l’Ente locale non le concede più per esigenze di cassa, si modificano le condizioni rispetto alla stipula del contratto. Gli aspetti legati alle scelte degli Enti locali e dello Stato impongono che il contratto venga reso il più oggettivo possibile. La stabilità delle condizioni deve perdurare per un periodo di almeno cinque o sei anni. Inoltre, sempre guardando all’innovazione della normativa, credo sia opportuno un confronto con le associazioni dei commercianti per capire che il discorso dell’avviamento è elemento discorsivo del mercato, che rischia di far aumentare il canone di locazione. Ci deve essere una libera pattuizione del corrispettivo senza lacci o lacciuoli sull’aumento del canone al termine del sessennio».


Il punto sulla discussione è stato fatto dall’avvocato Alberto Conti, dirigente dell’Asppi di Ferrara e presidente di Sesamo, l’associazione degli amministratori di condominio che aderisce all’Asppi. «E’ il momento di entrare nello specifico della revisione della disciplina del contratto di locazione: la nostra Associazione deve interloquire con i parlamentari, fare richieste e giustificarle. In Italia sono aumentati i canoni di locazione, a Ferrara sono invariati da dieci anni perché sono rimasti ad accedere al mercato solo coloro che hanno redditi molto bassi, dai 900 ai 1200 euro, e gli extracomunitari. I canoni concordati sono previsti per andare incontro ai cittadini con basso reddito. Questo non è stato recepito dai sindacati degli inquilini in molte parti d’Italia: a Ferrara invece è stato capito e siamo in controtendenza, con il 90 per cento di contratti concordati. I giovani che hanno acceso mutui oggi si ritrovano con aumenti del 20 per cento: non riescono più a pagarli e dovranno andare in affitto. Dobbiamo fare proposte costruttive come per il canone di locazione colpito con aliquota residuale. La linea da seguire è quella di giustificare le nostre richieste e tenere conto delle finanze pubbliche».


Una conclusione condivisa dalla platea, che si è data appuntamento per ulteriori incontri a tema, al fine di creare coesione nell’azione associativa dell’Asppi, per raggiungere gli obiettivi comuni.

Articolo rivista "Pietra su Pietra"

IL GOVERNO HA PROMULGATO IL DECRETO LEGGE 158/2008, CONVERTITO ENTRO LA SCADENZA. IN TRENT’ANNI SI CONTANO VENTITRE INTERVENTI NORMATIVI IN BLOCCO (ARTICOLO PUBBLICATO SU RIVISTA “PIETRA SU PIETRA”)

 

Con puntuale tempestività è stato promulgato il D.L. 20.10.2008 n. 158 (in G.U. Serie Gen. n. 246 del 20.10.2008) intitolato“Misure urgenti per contenere il disagio abitativo di particolari categorie sociali”, in vigore dal giorno stesso della sua pubblicazione in G.U., definitivamente convertito, con modificazioni, in L.18.12.2008 n. 199 (in G.U. n. 296 del 19.12.2008). Si tratta della proroga numero 23 (41 se si tiene conto dei Decreti Legge promulgati e poi convertiti in Legge), dopo la legge sull’equo canone (L. 392/78), relativamente alle locazioni per uso abitativo. Ventitre (o quarantuno) interventi normativi di blocco degli sfratti in trenta anni, di cui uno, il D.L. 30.12.1988 n. 551, convertito in L. 21.02.1989 n. 61, tradottosi, attraverso l’istituzione delle fallimentari “Commissioni Prefettizie”, in una sostanziale paralisi per quarantotto mesi (quattro anni), di tutti gli sfratti per finita locazione in corso al momento della sua entrata in vigore. Sembra inutile tornare ancora una volta a parlare del duro monito contenuto nella nota sentenza n. 155/04 della Corte Costituzionale, circa l’obiettiva illegittimità costituzionale di qualsivoglia intervento legislativo, nella materia che ci occupa, che si limitasse, magari ricorrendo al fin troppo abusato strumento della decretazione d’urgenza, ad una mera proroga. Il nostro legislatore si è conseguentemente scaltrito e, per evitare gli strali della Consulta, da un po’ di tempo a questa parte collega le sospensioni degli sfratti ad una dichiarata, sulla carta, ma mai sin qui attuata sotto il profilo pratico, introduzione di misure idonee a ridurre il disagio abitativo, favorendo il passaggio da casa a casa di particolari categorie sociali. Le sospensioni degli sfratti non sarebbero più, dunque, blocchi fini a sé stessi, ma servirebbero a dare il tempo allo Stato di stanziare, spendere risorse e mettere a disposizione delle categorie più deboli case a prezzi accessibili, per risolvere definitivamente l’emergenza alloggiativa. Va da sé che, per funzionare, un disegno siffatto abbisognerebbe di stanziamento e spendita di risorse sufficienti rispetto ad un fabbisogno parametrato su di un serio monitoraggio della effettiva portata del fabbisogno di alloggi per uscire dalla ricordata emergenza abitativa, cui dovrebbe accompagnarsi una obiettiva attuazione del passaggio dall’immobile per cui è esecuzione a quello realizzato, o, comunque, messo a disposizione, attraverso le misure e/o gli interventi previsti dal legislatore, secondo i tempi prefigurati dal provvedimento di sospensione. Nel caso del D.L. 158/2008 dunque, il passaggio da casa a casa delle categorie protette sottoposte a sfratto per finita locazione dovrebbe essere assicurato prima del 30.06.2009. E’a questo punto che sorge il sospetto che, al di là delle dichiarazioni di intenti, la sospensione non sia altro che l’ennesimo blocco scaricato sulle spalle dei proprietari di case, cui l’aumento del 20% dell’ultimo canone corrisposto in pendenza di contratto, la non concorrenza del reddito da fabbricati a formare il reddito imponibile ai fini IRPEF e la possibile (?) previsione, da parte dei comuni, di esenzioni o riduzioni dell’ICI fino al 30.06.2009 (art. 1 comma 2 D.L. 158/08 cit.), non appaiono in sé, né peraltro sono mai apparsi, ammortizzatori sufficienti a compensare un sacrificio che assume sempre più i contorni di una compressione del diritto di proprietà oramai irragionevole in termini di durata, percepita, in quanto tale, come intervento autoritativo sulla proprietà immobiliare assolutamente intollerabile. A riprova della poca credibilità della “politica della casa” in tal modo elaborata, vi è il fatto che proprio ciò in attesa della cui realizzazione è stata nuovamente sospesa l’esecuzione degli sfratti per finita locazione nei confronti di particolari categorie sociali, il Piano nazionale di edilizia abitativa di cui all’art. 11 del D.L. 25.06.2008 n. 112, convertito, con modificazioni, dalla L.06.08.2008 n. 133 (in G.U. 195 del 21.08.2008 – Suppl. Ord. n. 196), è ancora al palo, nonostante siano oramai abbondantemente trascorsi i sessanta giorni – scaduti il 21.10.2008 - entro cui tale Piano, peraltro di dubbia copertura finanziaria, avrebbe dovuto essere approvato (art. 11 co. 1 L. 133/08 cit.).


Tornando alla sospensione introdotta con il D.L. 158/08 in rassegna, essa, per effetto delle modifiche del testo introdotte in sede di conversione in L. 199/08, riguarda i comuni capoluoghi di provincia, quelli con essi confinanti con più di 10.000 abitanti e quelli ad alta tensione abitativa di cui alla delibera CIPE n. 87103 del 13.11.2003 (art. 1 co. 1 ) e si applica alle sole finite locazioni, con espressa esclusione (art. 1 co. 1 ter) dei titoli esecutivi ottenuti in seguito a disdetta del contratto da parte del locatore alla prima scadenza ai sensi dell’art. 3 della L. 431/98. La conversione in legge prevede altresì: - l’emissione entro il 30 settembre di ogni anno, con periodo aggiunto in fine al comma 8 dell’art. 11 della L. 431/98, dei bandi per la concessione dei contributi integrativi ivi previsti, con riferimento alle risorse assegnate, per l’anno di emissione del bando, dalla legge finanziaria (art. 1 co. 1 bis);- la valutazione, ai fini dell’attribuzione del punteggio per la predisposizione delle graduatorie per l’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, dei soli provvedimenti giudiziari di rilascio per finita locazione che contengano l’esplicita enunciazione della data di registrazione del contratto di locazione e gli estremi della racc. A/R recante disdetta della locazione da parte del locatore (art. 1 bis); - la possibilità, per gli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, di acquistare con risorse proprie e senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica, con le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa di abitazione,al fine di favorire la riduzione del disagio abitativo e delle passività delle banche, immobili sottoposti a procedura esecutiva immobiliare o concorsuale, con le caratteristiche di quelli facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e, comunque, non rientranti nelle categorie catastali A/1 ed A/2, occupati a titolo di abitazione da mutuatari insolventi (art.1 quater co. 1). Tali immobili, verrebbero poi ceduti in locazione a“canone sostenibile”ai mutuatari insolventi che li occupano a titolo di abitazione principale. Il concetto di “sostenibilità del canone di locazione” viene poi definito, per le finalità dell’articolo in commento (art. 1 quater co. 2),con riferimento ad un canone di importo pari al 70% del canone concordato, calcolato ai sensi dell’art. 2 co. 3 della L. 09.12.1998 n. 431 e successive modificazioni, senza che, comunque, possa scendersi al di sotto del canone di edilizia residenziale pubblica vigente in ciascuna regione e provincia autonoma. Il canone sostenibile pagato a fronte del contratto di locazione come sopra stipulato, sarebbe poi computabile a parziale restituzione delle somme pagate dagli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, per l’estinzione del mutuo ed il pagamento degli oneri accessori maturati ed il mutuatario insolvente avrebbe comunque “… la facoltà di riacquisto dell’immobile prioritariamente …”alla scadenza del contratto di locazione, secondo modalità stabilite da leggi regionali.


Orbene, l’unico elemento confortante introdotto in sede di conversione in legge è l’espressa previsione (art. 1 co. 1 ter) che il differimento al 30.06.2009 non opera, quando il titolo di sfratto sia stato ottenuto sul presupposto del conclamato serio intendimento del locatore di disporre dell’immobile libero alla prima scadenza convenzionale del rapporto di locazione. Tale previsione normativa, più volte sollecitata, mette ora, il proprietario in possesso di un siffatto titolo, nella condizione di poter eseguire senza ostacoli di sorta il comandiamo del Giudice, ottenuto sul presupposto dell’esistenza di un’esigenza che, in quanto accertata con sentenza, non può che considerarsi prioritaria. Ha invece dell’incredibile quanto previsto dall’art. 1 bis. Le particolari categorie che sulla carta si afferma di voler salvaguardare, non hanno invero alcuna possibilità di essere valutate ai fini dell’attribuzione del punteggio per la predisposizione delle graduatorie per l’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Per la prima volta, difatti, la Legge 18.12.2008 n. 199 (in vigore dal 19.12.2008), statuisce che la predetta valutazione è preclusa quando il provvedimento giudiziario di rilascio non contenga l’esplicita enunciazione della data di registrazione del contratto e gli estremi della raccomandata A/R recante la disdetta del contratto di locazione. Poiché nessuna norma di legge, prima del 19.12.2008, prevedeva che il titolo di sfratto dovesse avere siffatte caratteristiche tipologiche, il previsto ulteriore differimento sarà nei fatti inapplicabile, sotto il profilo della reale possibilità di entrare in graduatoria al fine di beneficiare degli interventi previsti dal Piano nazionale di edilizia abitativa di cui all’art. 1 co. 1, per tutti gli sfratti in esecuzione alla data del 19.12.2008. Né è dato comprendere, visto il mancato esplicito riferimento ad una modifica e/o integrazione in tal senso dell’art. 56 della L. 392/78, se il legislatore abbia effettivamente inteso stabilire l’obbligo, per il Giudice adito, di enunciare esplicitamente la data di registrazione del contratto e gli estremi della disdetta, in tutti i provvedimenti di rilascio per finita locazione d’ora in avanti adottandi.


Anche l’intervento a favore dei mutuatari insolventi si appalesa quantomeno improbabile, posto che: - non è dato comprendere a quale tipologia di insolvenza si intenda fare riferimento; - dove gli istituti autonomi case popolari potranno attingere le risorse, senza oneri per la finanza pubblica, per acquistare gli alloggi; - quali siano i parametri per determinare il prezzo della cessione di cui trattasi; - cosa accada nell’eventualità in cui il canone, pur sostenibile, non venga corrisposto dal mutuatario insolvente, considerando che esso viene computato ai fini dell’estinzione del mutuo e del pagamento degli oneri accessori; - il motivo per cui venga previsto un possibile doppio passaggio di proprietà (l’acquisto da parte degli istituti e la prelazione nel riacquisto da parte dei mutuatari insolventi a fine contratto), oltre a doversi sottolineare che le modalità dell’eventuale riacquisto vengono demandate a future promulgande leggi regionali.


Il quadro complessivo che si ricava dalla lettura analitica dell’articolato in questione è dunque di grande sconforto, risultando di solare evidenza come si sia al cospetto dell’ennesimo provvedimento tampone del legislatore italiano, diretto a svuotare di significato gli ordini di esecuzione rivolti dai Giudici agli Ufficiali Giudiziari e/o a chiunque spetti, in esito a procedimenti giurisdizionali ritualmente incardinati e conclusi davanti ai Tribunali ed alle Corti di Appello della Repubblica, con pronunce aventi valore di giudicato sostanziale. La realizzazione di un Piano nazionale di edilizia abitativa, il cui varo e la cui attuazione hanno tempi al momento realisticamente inipotizzabili, non può costituire l’alibi per rinviare indefinitamente l’esecuzione degli sfratti per finita locazione, anche quando essa riguardi le categorie che, in quanto più deboli, meritino una particolare tutela. Vi è un limite ragionevole di compressione del diritto di proprietà che, una volta superato, implica il travalicamento della normale tollerabilità del sacrificio imposto ai proprietari di case e diventa arbitrio. Del senso diffuso di profonda ingiustizia di tale modus operandi la nostra Associazione intende farsi portavoce, lanciando una petizione per chiedere al Capo dello Stato, al Presidente del Senato ed al Presidente della Camera dei Deputati, di Voler sensibilizzare i Ns. rappresentanti in Parlamento affinché l’emergenza abitativa venga monitorata al fine di comprenderne l’effettivo impatto sociale e si attuino strumenti misti che combinino un serio programmatico intervento della mano pubblica per dare alloggio alle categorie più disagiate, con una normazione che incentivi significativamente i privati ad affittare alle predette categorie sociali, con garanzie certe circa l’applicazione di tali incentivi per tutta la durata del rapporto di locazione e la piena applicazione dell’art. 1591 del codice civile, in caso di ritardata riconsegna dell’immobile locato da parte del conduttore rispetto alla scadenza pattiziamente concordata ed un sostanziale riequilibrio del sinallagma contrattuale che preveda, trattandosi di contratti a prestazioni corrispettive, il vincolo rigoroso sia del locatore che del conduttore al rispetto delle effettive pattuizioni contrattuali per ciò che concerne la dazione in uso dell’immobile locato dietro corrispettivo e l’effettiva restituzione dell’alloggio alla scadenza convenzionalmente concordata, con una tempestiva esecuzione,in mancanza, del titolo di sfratto eventualmente all’uopo conseguito davanti al Giudice . Solo in tal modo, unitamente all’introduzione di una tassazione separata del reddito da affitto, con l’applicazione della c.d. “cedolare secca”, si contribuirebbe al rilancio dell’oramai asfittico mercato delle locazioni abitative.


Rimane prioritario, nell’attuale contingenza, l’invito al promuovimento di iniziative davanti alla Corte Europea dei Diritti dell’Uomo e delle Libertà Fondamentali, non trovando tutela interna il diritto del proprietario al rispetto del proprio bene immobile, sistematicamente disatteso dallo Stato Italiano, attraverso interventi, quale quello posto in essere con il D.L. 158/08 convertito con modificazioni in L. 199/08, che hanno da troppo tempo oltrepassato la soglia della ragionevole compressione del diritto di proprietà.


AVV. ENRICO SINIGAGLIA

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