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Articolo dell'Avvocato Sinigaglia

SFRATTI, PROPRIETARI PENALIZZATI

SFRATTI, PROPRIETARI PENALIZZATI (ARTICOLO)
Scritto da Enrico Sinigaglia

Mercoledì 17 Febbraio 2010 12:03

 

Come possiamo leggere l’ennesima proroga degli sfratti? Gli indicatori che abbiamo rilevato da una lettura del testo del provvedimento (pubblicato integralmente in questo numero di Pietra su Pietra) sono a dir poco sconcertanti. L’articolato, infatti, sembra anticipare le linee guida di un disegno complessivo sulla questione degli alloggi ed in genere della politica dell’abitare, in alcun modo condivisibile.

 

Inquilino parte debole?
In primo luogo, l’intervento in esame conferma l’indirizzo mantenuto costantemente dal legislatore italiano dal 1947 ai giorni nostri, secondo cui i conduttori rappresentano la parte più debole del sinallagma contrattuale. Come tali, costoro, laddove appartengano a particolari categorie di soggetti svantaggiati, debbono essere salvaguardati fin quando non sia loro garantito il passaggio da casa a casa, salva la possibilità del locatore di rendere inoperante la proroga, autocertificando il possesso delle stesse condizioni richieste al conduttore per usufruirne o la sopraggiunta necessità dell’alloggio per cui è esecuzione (elemento, quest’ultimo, di grande novità).


Nessun rilievo assume, per l’ennesima volta, la data di scadenza del contratto di locazione. Non importa al legislatore se il locatore, azionato il titolo allo “spirare” del termine fissato dal Giudice per l’esecuzione, stia tentando di ottenere il riconoscimento del diritto di rientrare in possesso del proprio immobile da diversi anni, piuttosto che da pochi mesi. Si riparte tutti da zero; non si considera in alcun modo che ciò può concretare (in ipotesi di sfratti convalidati a scadenze convenzionali vecchie di otto, nove o più anni, con azione esecutiva sin qui paralizzata sistematicamente da proroghe coattive per lo più finalizzate a rinviare, e non ad affrontare organicamente il problema), la violazione del principio introdotto dall’art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla Convenzione per la Salvaguardia dei Diritti dell’Uomo e delle Libertà Fondamentali, che, come è noto, appare vincolante anche a livello interno, perché recepito per legge nel nostro Ordinamento.

 

E i diritti del proprietario?
In particolare, tale violazione non può che ritenersi conclamata, ogni volta che risulti compresso in modo irragionevole e, conseguentemente, violato, il diritto dei cittadini degli Stati che hanno ratificato la suddetta convenzione ed i relativi protocolli addizionali, al rispetto dei propri beni, che, pur potendo essere limitato e sacrificato per interessi di carattere generale, non può essere pregiudicato, sacrificato o compresso, oltre ogni ragionevole limite.


Il problema non è nuovo, ma continuare ad ignorarlo è di eccezionale gravità, e potrebbe indurre a rivolgersi alla Corte Europea dei Diritti dell’Uomo, per ottenere il risarcimento del danno da violazione del principio summenzionato, tutti coloro che, avendo ottenuto giudizialmente da molti anni un titolo per finita locazione, non siano sin qui mai riusciti ad eseguire il comandiamo del Giudice.
Per nulla tranquillizzante, sotto il profilo dei tempi dell’esecuzione e della trasparenza delle procedure, appare la prevista riedizione in chiave comunale (art. 3 commi 2 e 3) delle commissioni di graduazione degli sfratti. Tali commissioni, che, all’epoca prefettizie, hanno già dato pessima prova di sé nella vigenza della L. 61/89, sarebbero esclusivamente finalizzate, stando al chiaro dato testuale, a favorire il passaggio da casa a casa degli inquilini appartenenti alle categorie svantaggiate.


Ancora una volta, quindi, spazio alle sole, pur legittime e degne di particolare tutela, esigenze dell’esecutato, dovendo, il diritto del locatore di tornare a disporre del suo bene, scaduto il contratto, segnare il passo di fronte all’eventuale assenza di alternative alloggiative e sino al momento dell’effettivo reperimento di altro immobile da adibire ad abitazione dell’esecutato. Orbene, il menzionato passaggio da casa a casa, dovrebbe essere assicurato dagli interventi di edilizia sovvenzionata e agevolata a favore proprio dei beneficiari della disposta proroga degli sfratti.


Sia quest’ultima previsione, che il piano pluriennale straordinario di edilizia residenziale pubblica previsto dall’art.4, appaiono dettati, stante il disposto dei successivi artt. 5 e 6, dalla volontà di aggirare eventuali eccezioni di incostituzionalità dell’ennesimo ricorso alla proroga degli sfratti, piuttosto che da una effettiva intenzione di innescare quel meccanismo virtuoso, richiesto a più riprese dalle associazioni della piccola proprietà, diretto ad intervenire fattivamente a livello pubblico per garantire una sistemazione alloggiativa ai soggetti meno abbienti e/o comunque appartenenti alle categorie di soggetti svantaggiati come individuate dai provvedimenti di proroga succedutisi dal 2000 ad oggi, il tutto, senza onerare oltre misura del problema i piccoli proprietari immobiliari.


Trattasi dell’indicatore, certamente più inquietante, delle linee di tendenza che lo Stato intende perseguire in materia alloggiativa nel corso dell’attuale legislatura.

 

Copertura finanziaria: ci pensa il proprietario!
Il vuoto che c’e’ dietro l’ennesima proroga, traspare, in tutta la sua drammatica evidenza, dalla lettura degli artt. 5 e 6 del DL 261/06.


La copertura finanziaria del programma pluriennale di edilizia sovvenzionata ed agevolata di cui all’art. 3 co. 1 e del piano pluriennale nazionale straordinario di edilizia residenizale pubblica di cui all’art. 4 co.1, dovrebbe difatti essere assicurata dalle maggiori entrate derivanti dalla decurtazione di un punto percentuale – dal 15 al 14% - dello sconto IRPEF sin qui applicato sul reddito da fabbricato derivante dai contratti di locazione stipulati ai sensi dell’art. 2 co. 1 della Legge 09.12.1998 n. 431. Trattasi dei c.d. contratti liberi, di quattro più quattro anni, in cui l’entità del corrispettivo della locazione viene determinata sulla base del libero mercato.


La ratio della citata L. 431/98, era in tutta evidenza quella di consentire più opzioni contrattuali, sul presupposto del fatto che diversificando ed offrendo un ventaglio di scelte possibili, il mercato potesse essere riaperto, tenendo peraltro conto della circostanza che l’offerta in locazione di alloggi da parte dei privati dovesse essere incentivata, per la sua obiettiva funzione sociale (e non, come è stato e come è tuttora, di sostanziale supplenza, rispetto alla sistematica latitanza dell’intervento pubblico), attraverso l’ introduzione di sconti fiscali diversi per ciascuna delle opzioni individuate e tanto più convenienti quanto più la menzionata funzione sociale venisse assicurata attraverso l’applicazione di un canone concertato.

 

Incertezza normativa

Ebbene, l’articolato in esame appare la conferma della incertezza di un quadro normativo, quale quello delineato dalla nuova disciplina delle locazioni nel dicembre del 1998, in cui la manifestazione di volontà delle parti di un contratto di affitto per uso abitativo, è fortemente influenzata da elementi che non vi è alcuna garanzia che permangano per l’intera durata del rapporto locatizio.

 

Così il soggetto che abbia affittato ad uso abitativo il proprio immobile a canone di mercato, confidando nella possibilità della maggiore riduzione forfetaria del canone originariamente prevista, ai fini della determinazione del proprio reddito da fabbricati, si vede inopinatamente modificare le regole in corsa, per finanziare un intervento pubblico che appare destinato, per come strutturato, a rimanere sulla carta. Senza contare, che la soluzione dei problemi abitativi delle particolari categorie di soggetti svantaggiati individuate dal provvedimento in esame, viene clamorosamente fatta gravare esclusivamente sui proprietari immobiliari. Ne consegue, l’urgenza di un radicale cambio di rotta e di un ripensamento complessivo del problema casa ed in genere della fiscalità immobiliare, questioni complesse che Asppi ha messo all’ordine del giorno nel corso della manifestazione nazionale del 7 ottobre.

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